Stedenbouwkundige informatie bij verkoop: wat moet in de advertentie en wat met een bouwovertreding?

Kopers willen weten wat ze kopen, ook op papier. Daarom legt de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, in artikel 5.2.1 en volgende, verplichte vermeldingen op in advertenties, in de compromis en in de notariële akte. De verkoper moet de koper ook spontaan informeren over de stedenbouwkundige toestand.

Wat moet er in de advertentie staan?

Elke publiciteit voor de verkoop vermeldt onder meer: of er voor het goed een stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen werd afgeleverd, de meest recente stedenbouwkundige bestemming, of er een rechterlijke of bestuurlijke maatregel is opgelegd of een procedure loopt, of er een voorkooprecht geldt en of het goed in een vergunde verkaveling ligt.

In gedrukte advertenties die per letter betaald worden, mogen officiële afkortingen gebruikt worden, zoals Vg of Wg. Op internet mag dat niet: daar moet alles voluit staan. Wie de informatieplichten niet naleeft, riskeert een bestuurlijke boete.

Waar komt die informatie vandaan?

De basis is het stedenbouwkundig uittreksel dat de gemeente aflevert uit het plannen- en vergunningenregister. Het wordt bij de compromis gevoegd. Let wel: dat er een vergunning bestaat, betekent niet automatisch dat alles volgens die vergunning gebouwd is. En het ontbreken van een proces-verbaal garandeert niet dat er geen overtreding is.

Wat is het vermoeden van vergunning?

Voor oudere constructies bestaat een vermoeden van vergunning. Constructies waarvan bewezen is dat ze vóór 22 april 1962 gebouwd zijn, gelden als vergund, en dat vermoeden kan niet weerlegd worden. Voor constructies gebouwd tussen 22 april 1962 en de eerste inwerkingtreding van het gewestplan geldt het vermoeden ook, maar dat kan wel weerlegd worden, bijvoorbeeld met een proces-verbaal of een niet-anoniem bezwaarschrift binnen vijf jaar na de bouw.

Zulke constructies kunnen in het vergunningenregister opgenomen worden als vergund geacht. Bij oudere woningen, zoals veel hoeves en rijwoningen in Limburg en Vlaams-Brabant, loont het de moeite om dat vooraf uit te zoeken.

Wat met een bouwovertreding?

Is er een overtreding bekend, bijvoorbeeld een veranda, carport of verbouwing zonder de nodige vergunning, dan meldt u dat aan de koper. In het modelcompromis van de notarissen worden bekende overtredingen uitdrukkelijk opgesomd, zodat de koper met kennis van zaken koopt en de verkoper daarover later niet aangesproken kan worden. Loopt er een procedure of is er een maatregel opgelegd, dan voegt de notaris een aangepaste clausule toe.

Soms kan een overtreding vóór de verkoop geregulariseerd worden met een omgevingsvergunning. Of dat kan, hangt af van de situatie en de bestemming. Laat dat vooraf bekijken door de gemeente, de notaris of een gespecialiseerde advocaat.

Bij Mano vragen we de stedenbouwkundige informatie op bij de start en verwerken we de verplichte vermeldingen correct in elke advertentie. Twijfelen we over een constructie, dan leggen we dat vroeg op tafel. Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies.