Verhuurde woning verkopen: wat gebeurt er met de huurder en het huurcontract?

Een verhuurde woning verkopen is perfect mogelijk, maar de huurder verdwijnt niet met de verkoop. Wie koopt, stapt in het bestaande huurcontract. Dat bepaalt mee wie uw koper wordt en hoe u de verkoop best aanpakt.

Wat gebeurt er met het huurcontract?

Voor woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019 geldt het Vlaams Woninghuurdecreet: de koper neemt alle rechten en plichten van de verkoper over, ongeacht of het contract geregistreerd werd. De huurder mag dus blijven wonen onder dezelfde voorwaarden.

Voor oudere contracten, gesloten vóór 1 januari 2019, gelden de federale regels. Was het contract geregistreerd vóór de akte, dan neemt de koper eveneens alle rechten en plichten over. Was het niet geregistreerd, dan kan de koper het contract sneller beëindigen om er zelf te gaan wonen: met een opzeg binnen drie maanden na de akte en een opzegtermijn van drie maanden voor de huurder.

Kan de nieuwe eigenaar de huur opzeggen?

De nieuwe eigenaar kan enkel opzeggen op dezelfde momenten, om dezelfde redenen en onder dezelfde voorwaarden als de vorige eigenaar. Bij een gewone huurovereenkomst van negen jaar gaat het om opzeg voor eigen bewoning, voor ingrijpende renovatiewerken, of zonder motief aan het einde van een driejarige periode mits een vergoeding. Telkens geldt een opzegtermijn van zes maanden. De exacte voorwaarden hangen af van het soort contract.

Wat moet u als verkoper regelen?

U informeert kandidaat-kopers duidelijk over de verhuring, en de koper krijgt een kopie van de huurovereenkomst vóór hij de compromis ondertekent. Wie een verhuring verzwijgt, kan door de koper aansprakelijk gesteld worden. Ten laatste bij de akte bezorgt u de originele huurovereenkomst, de huurwaarborg en de plaatsbeschrijving.

Tussen compromis en akte sluit u geen nieuwe huurovereenkomst af en verlengt of wijzigt u de lopende huur niet zonder akkoord van de koper, zo staat het ook in het modelcompromis van de notarissen. Vanaf de akte ontvangt de koper de huurgelden.

Voor welke koper is een verhuurde woning interessant?

Een woning met een huurder spreekt vooral investeerders aan, die een rendement zoeken vanaf de eerste dag. Kopers die er zelf willen wonen, haken sneller af omdat ze niet meteen kunnen intrekken. Een correcte huurprijs, een stipte huurder en een goed onderhouden woning zijn sterke argumenten. Betrek ook de huurder: een goede verstandhouding maakt bezoeken een stuk vlotter.

In Limburg en Vlaams-Brabant brengen wij verhuurde woningen gericht onder de aandacht van investeerders in onze kopersdatabase, en we plannen bezoeken in overleg met de huurder. Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies.