Verkopen en blijven wonen: hoe werkt een verkoop met voorbehoud van vruchtgebruik?

Sommige eigenaars willen de waarde van hun woning vrijmaken zonder te verhuizen. Een verkoop met voorbehoud van vruchtgebruik maakt dat mogelijk. Het is een bijzondere constructie die goed doordacht moet zijn, voor verkoper en koper.

Wat is vruchtgebruik precies?

Vruchtgebruik is het recht om een goed van iemand anders te gebruiken en er de vruchten van te genieten, met de plicht het goed zelf in stand te houden. Wie het vruchtgebruik heeft, mag er wonen of het verhuren en de huur ontvangen. De blote eigenaar is eigenaar van het goed zelf, maar kan er niet van genieten zolang het vruchtgebruik loopt.

Bij deze verkoop behoudt u als verkoper het vruchtgebruik en verkoopt u de blote eigendom. De verkoop belet niet dat u in uw woning blijft wonen.

Welke prijs krijgt u?

Omdat de koper het genot van de woning pas later krijgt, is de blote eigendom minder waard dan de volle eigendom. Hoeveel minder, hangt vooral af van de verwachte duur van het vruchtgebruik, en dus van de leeftijd van de vruchtgebruiker. Voor de omrekening bestaan wettelijke tabellen die rekening houden met leeftijd, geslacht en levensverwachting. Het vertrekpunt blijft de marktwaarde van de volle eigendom.

Wie betaalt wat tijdens het vruchtgebruik?

Als vruchtgebruiker blijft u verantwoordelijk voor het onderhoud en de herstellingen die nodig zijn om de waarde van de woning te bewaren. De blote eigenaar staat in voor de grove, structurele herstellingen. De onroerende voorheffing is voor de vruchtgebruiker. Maak in de akte duidelijke afspraken over onderhoud, verzekering en grote werken, zodat er later geen discussie ontstaat.

Waar moet u op letten?

Zo’n verkoop heeft fiscale gevolgen, onder meer voor de registratiebelasting van de koper, en kan in een familiale context ook gevolgen hebben voor de erfbelasting. Laat die vooraf door de notaris doorrekenen. Denk ook aan later: verhuist u naar een zorgvoorziening, dan loopt het vruchtgebruik door en kunt u de woning bijvoorbeeld verhuren.

Wilt u na een gewone verkoop enkel nog even blijven wonen, dan is dit meestal niet de juiste formule. Daarvoor volstaat een afspraak in de compromis over een latere ingebruikname door de koper. Let wel: blijft u na de akte langer dan een maand gratis wonen, dan wordt dat als een deel van de verkoopprijs gezien en stijgt de registratiebelasting.

Bij Mano bepalen we de waarde van de volle eigendom als vertrekpunt en zoeken we mee naar een koper die bij deze formule past, bijvoorbeeld een investeerder met een lange horizon. De juridische en fiscale uitwerking gebeurt altijd bij de notaris. Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies.