Nieuwbouw kopen: btw of registratiebelasting, en wat de Wet Breyne u biedt
Bij nieuwbouw betaalt u vaak btw in plaats van registratiebelasting. Wat dat betekent en hoe de Wet Breyne u als koper beschermt.
Een nieuwbouwwoning of -appartement kopen verschilt op enkele belangrijke punten van de aankoop van een bestaande woning. De fiscaliteit is anders, en wie op plan koopt, betaalt voor een woning die nog niet af is. Gelukkig voorziet de wet in een stevige bescherming.
Betaalt u btw of registratiebelasting?
Verkoopt een professionele verkoper, zoals een projectontwikkelaar, een nieuw gebouw, dan valt die verkoop onder de btw, met een normaal tarief van 21 procent. Op het gebouw betaalt u dan geen registratiebelasting. Hoe de grond of het grondaandeel wordt belast, hangt af van de manier waarop het project verkocht wordt: soms valt ook de grond onder de btw, soms betaalt u daarop registratiebelasting.
Koopt u een bestaande woning van een particulier, dan betaalt u registratiebelasting, met onder voorwaarden het verlaagde tarief van 2 procent voor de enige eigen woning. Welke regeling op uw aankoop van toepassing is, bevestigt uw notaris.
Wanneer geldt 6 procent btw?
Sinds 1 juli 2025 bestaat er een permanente regeling met 6 procent btw voor afbraak en heropbouw. Ook de aankoop van een woning die een verkoper na afbraak heeft heropgebouwd, kan onder die regeling vallen. De voorwaarden zijn strikt: het moet gaan om uw enige en eigen woning die u zelf zult bewonen, de bewoonbare oppervlakte is bij een aankoop beperkt tot 175 m², en verkoper en koper moeten samen een verklaring indienen bij de FOD Financiën.
Een nieuwbouw op een perceel waar niets afgebroken werd, valt hier niet onder. Laat altijd vooraf nakijken of uw project in aanmerking komt, want het tarief staat of valt met de voorwaarden.
Hoe beschermt de Wet Breyne u?
De Wet Breyne geldt wanneer u een woning koopt op plan of in aanbouw, of een bouwcontract voor een woning sluit, en u al betaalt voor de werken voltooid zijn. Het voorschot mag dan niet meer dan 5 procent van de totale prijs bedragen, en de volgende schijven mogen niet hoger zijn dan de waarde van de werken die al uitgevoerd zijn. Het contract moet onder meer een duidelijke totaalprijs en de betalingsvoorwaarden vermelden, en de verkoper of aannemer moet een financiële waarborg bieden.
Er zijn twee opleveringen: eerst een voorlopige en minstens één jaar later een definitieve. Voor ernstige gebreken die de stabiliteit of stevigheid van het gebouw aantasten, is de verkoper of aannemer tien jaar aansprakelijk.
Waar let u verder op?
Vergelijk de lastenboeken en de afwerkingsniveaus, en vraag na wat inbegrepen is: keuken, sanitair, omgevingsaanleg en de aansluitingen op de nutsvoorzieningen. Die aansluitingen kunnen apart aangerekend worden. Kijk ook naar de planning en naar de afspraken bij vertraging.
Mano Immo begeleidt kopers en verkopers in Limburg en Vlaams-Brabant. Wij bekijken graag met u hoe de prijs van een nieuwbouwproject zich verhoudt tot bestaande woningen in dezelfde buurt. Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies.
Veelgestelde vragen
Kan ik bij nieuwbouw het verlaagde tarief van 2 procent krijgen?
Het tarief van 2 procent is een verlaagde registratiebelasting voor de enige eigen woning. Op het deel van een nieuwbouw dat onder de btw valt, betaalt u geen registratiebelasting maar btw. Wordt de grond of het grondaandeel apart met registratiebelasting belast, dan bekijkt uw notaris welk tarief daarop van toepassing is.
Wat is het verschil tussen voorlopige en definitieve oplevering?
Bij de voorlopige oplevering stelt u samen met de verkoper of aannemer vast dat de werken voltooid zijn, en laat u zichtbare gebreken opnemen in een proces-verbaal. Pas vanaf dan gaan risico’s zoals brand of diefstal op u over. Minstens één jaar later volgt de definitieve oplevering.
UW VOLGENDE STAP
Ontdek wat uw woning waard is.
Gratis, in twee minuten, en persoonlijk opgevolgd door een Mano-makelaar.
